Купить недвижимость на Бали: что важно знать иностранцу

Иностранец может купить недвижимость на Бали, но не в личную собственность на землю. Землю в собственность по форме freehold (Hak MilikФрихолд (Hak Milik)Полное право собственности на землю. По закону Индонезии оно доступно только гражданам Индонезии, поэтому иностранные покупатели на Бали работают с лизхолдом.) может оформить только гражданин Индонезии, по данным Expatica. Ниже по шагам: формы владения, этапы сделки, документы на строительство, оплата, риски и то, что известно о доходности аренды.

Если вы присматриваетесь к вилле на этапе строительства, можно сразу посмотреть, как это устроено на примере проекта виллы CITRINE в Убуде.

В статье:

1. Что такое покупка недвижимости на Бали для иностранца
2. Формы владения: freehold и leasehold
3. Этапы сделки: от выбора виллы до регистрации
4. Как оформить покупку на компанию (PT PMAPT PMAPerseroan Terbatas Penanaman Modal Asing — индонезийская компания с иностранным капиталом. KAMRITA работает как PT KAMRITA REAL ESTATE INVESTMENTS, это PT PMA.)
5. Как оформить строительство на Бали: документы и шаги
6. Оплата и расчёты: депозит, этапы, валюты, налоги
7. Риски и типичные ошибки покупателя
8. Доходность аренды: что показывает практика
9. Часто задаваемые вопросы

Что такое покупка недвижимости на Бали для иностранца

На практике покупатель приобретает права по договору, и ценность сделки определяют условия этого договора.

Увеличить изображение

Так устроено из-за местного земельного права: собственность на землю закреплена за гражданами Индонезии, по данным Expatica, август 2026.

Для инвестора отсюда следуют три практических вывода:

• проверять надо не только саму виллу, но и документ на землю, срок и условия права, которое вы получаете;
• форму владения стоит выбирать под цель: вилла для себя и вилла под сдачу требуют разной глубины юридической подготовки;
• если покупка идёт удалённо, договор, график платежейОплата по этапамCITRINE оплачивается пятью платежами 30/20/20/20/10 %, каждый — после завершённого этапа стройки, а не по календарной дате. и отчётность становятся вашими главными инструментами контроля.

Аудитория таких сделок делится на две группы. Одни покупают ради дохода от аренды и возможности приезжать самим. Другие ищут дом для жизни. Порядок покупки у них общий, различаются акценты: первым важнее разрешение на аренду и управление, вторым — срок права и условия продления.

Формы владения: freehold и leasehold

Иностранцу остаётся leasehold (Hak SewaЛизхолд (Hak Sewa)Долгосрочная аренда земли, оформленная у нотариуса. Саму землю не покупают. У CITRINE аренда земли действует с 28.11.2025 по 28.11.2055, с правом продления на 30 лет по рыночной цене земли.) — право пользования землёй и постройкой по договору аренды на срок договора. Третий путь — компания PT PMA, но и она не даёт иностранцу freehold на землю, по данным того же источника, август 2026.

Сравнение форм владения

Как выбрать между вариантами

Если вам нужна одна вилла для себя или под сдачу через управляющую компаниюУправляющая компанияКомпания, которая после сдачи ведёт виллу как объект аренды: бронирования, гости, уборка, обслуживание и ежемесячный отчёт владельцу. Получает долю от выручки., обычно достаточно leasehold. Сравнивайте договоры по сроку права, порядку продления и возможности продать право до окончания срока.

Если вы планируете несколько объектов, хотите вести аренду как бизнес или получать доход на индонезийское юрлицо, рассмотрите PT PMA. Подробнее о ней — в разделе ниже.

Одно правило для обоих вариантов: юрист должен прочитать договор до любого платежа, кроме возвратного бронирования. Термины freehold и leasehold в рекламе ничего не гарантируют, значение имеет текст договора и документ на землю.

Этапы сделки: от выбора виллы до регистрации

Сделка проходит в определённом порядке: подготовка и выбор объекта, бронирование, юридическая проверкаЮридическая проверкаПроверка независимым юристом до покупки: кому принадлежит земля, какое у неё зонирование и разрешения, нет ли залога, ареста или судебных споров., подписание основного договора, оплата по графику и оформление прав. Шаги можно пройти удалённо, если договор фиксирует график платежей и порядок отчётности. Ниже — чек-лист, который можно перенести в собственные заметки.

Что подготовить до начала

• Цель покупки: вилла для жизни, под сдачу или смешанный вариант.
• Предпочтительную форму владения: leasehold или PT PMA.
• Валюту, в которой удобно платить, и банк, из которого пойдут переводы.
• Контакты независимого юриста, который будет работать на вашей стороне.

Шаги сделки

1. Выбор объекта и первые вопросы. Запросите у продавца документ на землю, описание формы права и проект договора. Если ответы приходят быстро и письменно, можно двигаться дальше.
2. Бронирование. Перед оплатой брони прочитайте, на каких условиях она возвращается. Возврат должен быть прописан на бумаге, а не только обещан в переписке.
3. Юридическая проверка. Юрист сверяет документ на землю, полномочия продавца, срок и условия права, разрешения на строительство и на аренду. Результат — письменное заключение со списком рисков.
4. Основной договор. В нём фиксируются объект, форма права, график платежей, сроки, ответственность сторон и порядок отчётности по стройке. Проверьте, что каждый платёж привязан к событию: подписанию, завершённому этапу, сдаче.
5. Оплата по графику. Платите только на счёт стороны договора и сохраняйте подтверждения каждого перевода.

Как проверить, что всё сделано

У вас на руках должны быть подписанный договор, заключение юриста, подтверждения всех платежей и документ о зарегистрированном праве. Если чего-то из этого нет, сделка не завершена.

Порядок покупки у конкретного девелопера удобно сверить с его собственной инструкцией. Например, как это устроено у нас, описано на странице как купить виллу на Бали.

Как оформить покупку на компанию (PT PMA)

PT PMA — индонезийская компания с иностранным капиталом. Иностранные инвесторы используют её как альтернативу личному владению: регистрируют компанию и оформляют объект на неё. По данным Expatica, август 2026.

Порядок действий такой:

1. Решить, нужна ли компания. Для одной виллы с понятным leasehold она избыточна. Компания оправданна, если вы ведёте аренду как бизнес или планируете несколько объектов.
2. Зарегистрировать PT PMA. Это делает местный юрист или корпоративный консультант: выбирает вид деятельности, готовит учредительные документы, открывает счёт компании.
3. Оформить объект на компанию. Договор подписывается от имени PT PMA, платежи идут со счёта компании или в оговорённом порядке.

Признак того, что всё оформлено: компания зарегистрирована, а в договоре и документах на объект стороной указана именно она, а не вы лично.

Иногда этот же вопрос формулируют как «как продать недвижимость на компанию». Суть одна: стороной сделки выступает юрлицо, и продавцу нужно проверить его полномочия так же, как покупатель проверяет продавца.

Где схема не подходит: если вам нужен «дом для себя» без бизнеса, компания добавит юридических и административных шагов без ощутимой пользы. В этом случае leasehold с хорошо прописанным договором обычно проще.

Как оформить строительство на Бали: документы и шаги

Покупателю виллы на этапе стройки важно убедиться, что эти документы есть у девелопера до первого крупного платежа.

Четыре шага

1. Право на землю. Запросите документ на участок и договор, по которому девелопер или вы пользуетесь землёй. Проверьте, совпадают ли данные участка в документах и на местности.
2. Проект и назначение участка. Убедитесь, что на участке разрешено строить жильё нужного типа и что проект виллы соответствует этому назначению.
3. Разрешение на строительство. Попросите копию разрешения или подтверждение, что оно в работе, и уточните, какие этапы стройки можно начинать до его получения.
4. Договор с генподрядчиком и разрешение на аренду. В договоре подряда должны быть сроки, этапы, приёмка и ответственность. Если планируете сдавать виллу, уточните заранее, кто и когда оформит разрешение на аренду.

Что запросить у девелопера

• копию документа на землю и договора на участок;
• проект виллы и планировку;
• разрешение на строительство или статус его оформления;
• договор с генподрядчиком или выписку о его лицензии;
• порядок отчётности по стройке: как часто и в каком виде вы получаете фото и видео.

Хороший знак — девелопер отдаёт документы на проверку вашему юристу без условий. Если копии предлагают только «посмотреть в офисе», стоит насторожиться: при удалённой покупке проверять документы должен специалист на вашей стороне.

Оплата и расчёты: депозит, этапы, валюты, налоги

Кроме суммы договора, покупатель закладывает расходы на юриста, налоги, содержание компании (если она есть) и управление арендой. Разберём на нашем примере, как это выглядит.

Чтобы начать, достаточно написать менеджеру: у нас менеджер отдела продаж отвечает в WhatsApp и Telegram в течение 15 минут по времени Бали (GMT+8).

Порядок платежей у KAMRITA

Депозит

Депозит — это бронирование, а не обязательство купить. Перед переводом проверьте три вещи: сумму, условие зачёта в оплату и условие возврата. У нас все три пункта зафиксированы: US$2 000, зачёт в оплату и возврат при отказе от основного договора.

Валюта счёта

Платить удобнее в той валюте, в которой лежат ваши деньги, — так вы избежите двойной конвертации. Сверьте реквизиты: получателем должна быть сторона договора, а не частное лицо.

Налоги и прочие расходы

Если покупка идёт через PT PMA, добавляются бухгалтерия и отчётность компании. Точные ставки зависят от формы владения и вашего налогового статуса, поэтому их стоит получить письменно от консультанта до подписания договора.

Условный расчёт

Условный расчёт: допустим, сумма договора принята за 100%, а график делит её на четыре равных этапа по 25%. Все доли — допущения для примера, реальный график задаёт ваш договор.

• Оплачено после второго этапа: 25% + 25% = 50%.
• Оплачено после третьего этапа: 50% + 25% = 75%.
• Остаток к сдаче объекта: 100% − 75% = 25%.
• Платёж первого этапа к переводу: сумма первого этапа по графику за вычетом US$2 000 депозита, потому что депозит засчитывается в оплату.

Расчёт не подходит, если договор предусматривает неравные доли, платежи по датам вместо этапов или отдельные расходы на мебель и оснащение. В этих случаях посчитайте так же, но по своим долям, и добавьте строки дополнительных расходов.

Риски и типичные ошибки покупателя

Каждую из этих ошибок можно предотвратить ещё до подписания договора.

Ошибка: платить до юридической проверки. Кроме возвратного депозита, не переводите деньги, пока юрист не дал письменное заключение по документу на землю и договору.

Ошибка: переводить деньги частному лицу. Получатель платежа должен совпадать со стороной договора. Если реквизиты отличаются, остановитесь и запросите объяснение письменно.

Ошибка: график платежей без привязки к стройке. Если платежи идут по календарю независимо от готовности, вы финансируете стройку вперёд. Просите, чтобы каждый платёж следовал за завершённым и подтверждённым этапом.

Ошибка: рассчитывать на доход до сдачи. Пока вилла не сдана, аренды нет. У нас доход до сдачи не начисляется. Закладывайте период стройки как время без дохода.

Ошибка: не уточнить, кто будет управлять арендой. Управляющая компания влияет на загрузкуЗагрузкаДоля ночей, когда вилла занята, за период. Green Harmony: в среднем 88,1 %, январь–июль 2025. Прошлые результаты, не прогноз., отзывы и ваши расходы. Спросите заранее, как и когда её выбирают и на каких условиях она работает.

Ошибка: покупать удалённо без отчётности. Если вы не на Бали, договор должен обязывать девелопера регулярно присылать фото и видео стройки. Проверьте, что формат и частота отчётов прописаны в тексте, а не только обещаны устно.

Доходность аренды: что показывает практика

Доход от аренды появляется только после сдачи виллы и подключения управляющей компании. Его размер зависит от объекта, локации, сезона и качества управления. Гарантированных цифр в этой теме нет. Ниже — наш опыт: как устроено управление, какие проекты мы ведём и что гости пишут о сданной вилле.

Когда начинается доход

Управляющую компанию мы выбираем к моменту сдачи объекта, и до сдачи доход не начисляется. Управлять виллой будет лицензированная независимая управляющая компания. Для инвестора это означает простую вещь: финансовую модель стоит строить с даты сдачи, а не с даты первого платежа.

Что мы строим и для кого

Проект Sun Rise в Убуде — 19 юнитов на участке 2 200 м²: 15 вилл 1BR площадью около 37 м² и 4 виллы 1BR по 80,6 м², с бассейнами. Проект целиком продан одному инвестору, сдача запланирована на IV квартал 2026 года.

DUSHA в Убуде — 4 частные виллы для жизни, в одной из них живёт основатель компании. Этот проект не предназначен для сдачи.

Основатель оставляет за собой одну виллу в каждом проекте: в CITRINE это вилла 6, и она не продаётся. Мы считаем это лучшим ответом на вопрос, верит ли девелопер в собственные объекты.

Что пишут гости

О качестве объекта под сдачу говорят отзывы гостей. Вилла Green Harmony получает их на Booking.com:

• в отзыве от 13.03.2026 гость поставил 10 из 10 и отметил вид на рисовые поля, чистоту и приватность;
• в отзыве от 27.09.2026 гость также поставил 10 из 10: ему понравилось всё, отдельно он выделил бассейн.

Подробнее о том, как работает этот объект, — на странице доходность аренды Green Harmony.

Как оценить доходность самостоятельно

Попросите у любого продавца фактические данные сданных объектов, а не прогноз: загрузку по месяцам, среднюю цену ночи, расходы управляющей компании и чистый доход владельца. Сравните их с похожими виллами в том же районе на площадках бронирования. Если продавец показывает только прогнозную доходность без истории реальных объектов, считайте её гипотезой.

Часто задаваемые вопросы

Как купить недвижимость на Бали? Землю в собственность по форме freehold (Hak Milik) может оформить только гражданин Индонезии, по данным Expatica, поэтому иностранцу остаются leasehold или покупка через собственную компанию PT PMA. Порядок такой: выбор объекта, бронирование, юридическая проверка, основной договор, оплата по графику и оформление прав.

Можно ли оформить виллу на компанию? Да, иностранец может покупать недвижимость через компанию PT PMA и оформлять объект на неё. Учтите: компания меняет юридическую форму владения, но не даёт иностранцу собственность на землю по форме Hak Milik, по данным Expatica. Схема требует регистрации, отчётности и дополнительных расходов, поэтому для одной виллы для себя она часто избыточна.

Вернут ли депозит, если я передумаю? У нас депозит возвратный: US$2 000 бронируют виллу, засчитываются в оплату и возвращаются при отказе от основного договора. У других продавцов условия могут отличаться, поэтому проверяйте пункт о возврате в письменном виде.

Начисляется ли доход от аренды во время строительства? Нет, у нас доход до сдачи объекта не начисляется, а управляющая компания выбирается к моменту сдачи. Период стройки закладывайте в расчёт как время без дохода.

В какой валюте можно оплатить виллу? Счёт PT KAMRITA в PT Bank OCBC NISP принимает IDR, USD, EUR, AUD, GBP, SGD и другие валюты. Выбирайте валюту, в которой хранятся ваши деньги, чтобы не платить за двойную конвертацию.

Вывод

Начните с цели — вилла для жизни или под сдачу — и выберите форму владения: leasehold или PT PMA. Затем пройдите чек-лист: документы на землю и стройку, заключение юриста, график платежей с привязкой к этапам, условия возврата депозита и порядок управления после сдачи. Доход считайте с даты сдачи и по фактическим данным реальных объектов.

Если хотите сверить эти шаги с конкретным проектом, напишите менеджеру Kamrita: расскажем, как устроена покупка вилл в Убуде, и пришлём документы для проверки вашим юристом.

Следующий шаг

Свяжитесь с командой «Kamrita RU».